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“租房美好时代”如何才能实至名归

发布时间:2017-12-01 09:47:26我要纠错【字体: 默认 】【打印【关闭】

  调查动机

  10月22日,住房和城乡建设部部长王蒙徽强调,住建部正在进行12个大中城市住房租赁试点工作,同时,在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。

  在租购并举的大背景下,租房市场亟须良性发展。今年7月,住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。据不完全统计,目前全国已有超过8个省份20个以上城市发布了租赁新政。

  与此同时,第三方金融服务平台、互联网企业相继推出“租房分期”“信用租房”项目,或由金融机构提供租金年付,再由租客以“押一付一”的形式支付房租,或以信用管理免押金。两个租房新模式均为了降低承租方一次性支出租金的压力。

  “信用租房”以及“租房分期”,能否成为撬动住房租赁市场传统模式的杠杆,又能否搅动国内租赁市场的一池春水?《法制日报》记者对此进行了深入调查。

  中介并购生成两份贷款合同分期利息手续费高出“押一付三”

  分期支付陷阱让租房者叫苦不迭

  2017年下半年,多项国家住房租赁政策出台,包括上线国家租赁平台、推出“只租不售”用地,让住房租赁市场成为各方关注的焦点。房地产商、互联网企业、第三方金融科技服务平台纷纷加速布局住房租赁市场。

  一时间,“租房分期”似乎成为重塑住房租赁市场的基因。

  所谓“租房分期”,即用户只需“押一付一”,剩余的房租由平台一次性支付给房东,用户只需按照分期还款的方式按月支付当期房租及相应的服务费给平台即可。

  这种新兴租房模式迅速开辟了市场,但同时,各种问题也涌入大众视野。

  租一套房却要交两份房租

  陈阳是在北京工作的普通白领。半年前,因为工作变动,陈阳通过一家中介公司租下位于北京市海淀区南小庄的一套房子。签了合同之后,中介给她介绍了一款月付App软件,称通过该App可以实现“押一付一”,而且不用支付中介费用和额外的利息。

  据陈阳回忆,当时中介说,只要“授信”给该App,再通过身份证、人像、银行卡、手机号等信息验证,App会先为租客垫付一年房租,然后租客每月从指定银行卡还房租贷款。“我当时觉得非常划算,于是便办理了绑定该App的手续,然后入住了房子”。

  好景不长。大概一个多月后,陈阳接到了中介公司的电话,称他们公司已经被收购,要求陈阳与新的中介公司重新签订合同。

  “我到新的中介公司后,被告知需要重新签订合同且重新绑定新的分期付房租App。”陈阳说,她起初很不愿意更换,但中介的工作人员三番五次劝说,“甚至暗示,如果不重新绑定就要‘想办法’让我退房”。

  为了住得踏实,陈阳按照新的中介公司的要求,绑定了新的App。然而,新的问题又出现了。即使新的App扣完款、显示订单完成还款中,但新的中介公司却来电称还没完成放款。

  “更令我感到揪心的是,旧的App的月付同时还在提醒还款。我催中介尽快解除旧的分期,中介却推脱说查不到扣款。”陈阳说,而当她给新的App打电话确认时,对方始终承认已经扣款。

  陈阳陷入两难局面。“我上网查询发现,新旧两款App不仅是交房租的平台,也是租房贷款的平台,在签署了‘授信协议’后,一旦租户不履行‘分期’按月还款,就会涉及失信,对以后找工作、办贷款等都会有影响。可是,在办理手续之前,中介并没有向我说明这些问题。”陈阳说,现在为了自己的征信状况,只能一边同时还交着双份的房租,一边与中介商量解绑问题,“但是中介百般推诿,以各种理由拖延解绑”。

  陈阳不明白,最初的中介公司被收购,之前签的合同难道就这样作废了吗?

  “首先,中介与出租人签订的房屋租赁合同是合法有效的,即便是出租人被并购,并购方作为该合同的承继人,应当依照合同的约定继续履行原房屋租赁合同。其次,即便是通过签订新的合同,解除终止原租赁合同,关于房租的支付方式也是双方平等协商的合同条款。最后,原合同只要没有到期,租客就有权利继续租住涉案房屋。”北京律师任海分析说。

  “随着住房租赁市场的发展,越来越多的‘租房分期’进入其中,但相关一线销售人员普遍缺乏统一规范培训,这也导致了在与租客洽谈、签约的过程中,出现信息不对称、信息漏洞甚至告知义务缺失等情况,这也是导致租后纠纷的重要诱因。”在北京从事房地产行业投资的郭凯翔向记者分析说。

  分期之后总投入反而增加

  除此之外,在一些租客看来,“租房分期”还存在某种陷阱。

  今年10月,在北京一家企业实习的刘凤通过某大型房产中介公司租赁住房。在签约时,中介推荐她使用“租房分期”服务。

  刘凤说,手续很简单,只要在支付房租时进行实名认证,就可以选择相应的专享分期为付款方式,“实名认证就是填写身份证号码”。

  “当时,我看到这家中介公司的App上有个计算器,比如房租每月需付3000元,使用‘押一付三’需要一次性支付15600元(包括一年的服务费3600元);如果使用分期服务,一次只需支付6210元。”刘凤说,通过不同的支付方式对房租和服务费的价格有所不同。

  据刘凤回忆,中介推荐使用的分期可以享受服务费7折的优惠,不过同时要收取6.27%的手续费。“我当时被中介说得有些迷糊,就稀里糊涂地选择了‘专享分期’方式”。

  但是,刘凤和同学之后仔细计算发现,选择“租房分期”服务后,她们支付的房租总额比“押一付三”模式还要高。

  刘凤的遭遇是个案还是普遍现象?记者选择了几家“租房分期”平台进行测算。

  以某大型“租房分期”平台为例,按照最新的支付规则,即利率6.3%计算,在首付时贷出11个月的房租和手续费,之后每月向金融机构还清贷款。

  虽然6.3%的年化费率看起来不算很高,但问题是,按照分期还款方式,手续费是按照初始本金计算,而在这一年中,租房人其实每个月都在还本金,并不是本金占用了12个月。

  对此,有业内人士粗略计算后发现,按照月复利的算法,上述“租房分期”平台的实际年化利率约为13.35%。

  “对于租房人而言,如果征信良好,个人从银行申请信用贷款的年利率一般不会超过9%,这比不少‘租房分期’平台都要低。”郭凯翔向记者分析说。

  此外,据了解,目前各“租房分期”平台的营收方式主要是收取利息和手续费。不过,值得注意的是,很多宣称低利息低手续费的平台逾期费用相当高。比如,某平台每日逾期费为贷款总额的万分之五,也有平台每日逾期费用按照月租的1%收取,另有平台如果还款日当天没有还款,此后第一天的逾期费率是月租金的2.5%,第二天的逾期费率是5%,第三天的逾期费率是7.5%,持续叠加。

  有业内人士提醒,“租房分期”平台鱼龙混杂,租房者一定要对平台的合规安全性进行了解,避免个人信息泄露。同时,在选择前务必详细了解相关费率以及支付方式,认真阅读合同条款,同时由于逾期费用非常高,还会对征信产生影响,租房者在申请成功后要按时还款,不要在自己的征信记录上留下污点。

  郭凯翔调研发现,对于第三方金融服务平台,除了提供“租房分期”服务之外,对住房租赁企业的准入审核以及合作过程中的实时监督,都是风险管控的重要环节。“同时,作为住房租赁产业链中不可或缺的一环。第三方金融服务平台之间也应该形成更为有效的合作关系,建立行业数据库、完成企业评级制度等措施,共同推进整体市场向前发展”。(赵丽 孔惠)

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  “信用租房”免押金避免虚假合同业内人士担心租赁双方权益难保障

  信用管理能否治愈租房市场痼疾

  随着第三方支付平台、互联网企业的加入,“信用租房”最近风头不小。

  何为“信用租房”?简而言之,只要租房者有足够的信用分,即可享受免除押金的优惠。显然,这种租房新模式对资金不算充裕的年轻人来说,无疑是个利好。

  然而,《法制日报》记者调查发现,“信用+租赁”模式在运营过程中存在不少问题。

  信息不对称问题能否解决

  在很多城市,“押一付三”的高昂费用、“黑中介”横行都是摆在租房者面前的难题。对于刚毕业的大学生来说,除了房租外还要额外支付中介费和押金,确实很困难。以每月2000元的房租为例,按照“押一付三”再加上中介费计算,首次需支出1万元左右。如果是“押零付一”的话,显然可以在很大程度上减轻租房者的资金压力。

  除了减轻支付压力,在业内人士看来,“信用租房”模式有利于解决信息不对称问题。

  “租房市场是一个‘二手货’市场,存在较大的信息不对称现象。”在中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林看来,租房市场中的乱象,更多是一种不对称信息下的相互不信任行为。

  《法制日报》记者发现,目前一些第三方支付平台推出的“信用租房”项目,所有上线房源,租赁双方会签订电子合同,一方面避免虚假合同,另一方面签订电子合同后,房源也会同步自动下线,以防止房源“永远在线”误导后续用户。

  “信用租房”的这些好处真的能解决信息不对称问题吗?

  对此,中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《法制日报》记者采访时说,当前租房市场存在租赁市场供需失衡、缺乏租赁立法、无租赁平台、大城市租金高、房源分散、市场不规范等问题,即使引入信用租房,也无法解决这一系列的重要问题。

  盘和林则坦言,信息不对称问题并不能全部由信用管理来解决。租房市场是一个复杂的市场行为,不可能由某一个单一手段来解决全部问题,必须用“组合拳”。

  租赁市场各方利益如何保障

  简单地说,信用好的人可凭自己的信用免除押金,但是,房东的权益如何保障?

  蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博向《法制日报》记者介绍说,“信用租房”模式在支付宝和其他合作伙伴的合作中,持续了两年已经被验证是可行的。“芝麻分650分以上的用户整体都是比较优质的,也非常爱惜自己的信用,免押金并不意味着丧失约束力”。

  尽管如此,仍有业内人士存在一些担心,比如租房者逃避水电费、破坏家电不赔偿就退租怎么办?电子签约合同是否具有法律效力?

  在王博看来,目前租房行业的现状是缺乏标准体系,很多环节不规范不透明,比如租房者经常面临“黑中介”、假房源、房东恶意变相逐客等。同样,房东也可能遭遇租房者违约、逃租等恶意行为损害,权益得不到保障。“针对这些问题,目前我们正在着力构建一个租房行业信用体系,以信用为核心引擎,形成显性化的行业评估体系,对租前、租中、租后全链路的行为规范、交易流程进行重构,并最终沉淀出租房诚信档案和行业信用公约”。

  怎样走出可选房源少困局

  除了业内人士担心逃避水电费等问题,“信用租房”还面临可选房源少问题。

  “房源少,是因为房东并没有从新模式中得到好处,甚至连基本权益都没有得到保障,放租意愿自然不高。即使信用免押,由于目前并没有实现信用度对押金的替代,市场就会在别的地方把这部分价格体现出来。”北京一家房地产中介公司门店店长李建设对《法制日报》记者分析说。

  对此,北京市东城区一家房地产中介公司员工告诉记者,“信用租房”只是简化了交纳租金的流程,不会对行业有太大冲击。

  “在目前市场供需较为紧张的情况下,好房源是不需要推广的,超过一周的闲置房源就是亏损,所以才迫切需要登记、推广。”中原地产首席分析师张大伟表示,目前与推出“信用租房”项目平台合作的大多为非主流租赁平台,提供优质房源本就较少,“选择采用信用免租金,就是看中第三方支付平台导流后,这些原本不怎么样的房源有高价推出的可能”。

  “对于房屋租赁平台来说,与第三方支付平台合作,要么是为了盈利,要么是为了增加客户。可是,对于优质房源来说,不存在缺乏租房者的问题。”张大伟说,支持免押金的房源大多本来就很难租出去。对租赁市场而言,好房源是不愁押金问题的。

  (赵丽 高畅)

来源: 法制日报--法制网(责任编辑:李晓慧)
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